Rozpoczynamy serię artykułów, które pomogą Wam podczas zakupu nieruchomości. Jak zapewne wiecie, działamy na rynku nieruchomości dość długo i nic nie stoi na przeszkodzie, abyśmy podzielili się naszą wiedzą i doświadczeniem, abyście mogli uniknąć błędów, które i nam zdarzało się, na początku, popełniać. Zachęcamy do zapoznania się z pierwszym artykułem z serii dotyczącym zakupów nieruchomości w kamienicach.
Łódź jest największym kamienicznikiem w Polsce, więc naturalnym jest, że działając na tym rynku dość często przychodzi nam kupować mieszkania w kamienicy. Wiele osób się ich boi, od razu wykluczając zamieszkanie, w często, zabytkowym miejscu. Zupełnie niepotrzebnie, bo czasem na rynku pojawiają się mieszkania - perełki. Wystarczy zauważyć potencjał miejsca, a później cieszyć się z mieszkania w przytulnym miejscu z historią. Na co więc zwrócić uwagę przed zakupem, aby inwestycja nie stała się skarbonką bez dna?
1. Lokalizacja
Kamienice najczęściej są zlokalizowane w centrach miast, więc mamy dość ułatwione zadanie, gdyż najczęściej lokalizacja jest dobra lub bardzo dobra. Musimy jednak zwrócić uwagę przede wszystkim na otoczenie i ulicę. Czy znajdują się na niej same zrujnowane kamienice, czy może są już wyremontowane? Czy planowane są remonty innych budynków? A może są też nowe apartamentowce?
Kolejną kwestią są plany miasta na zagospodarowanie sąsiadujących ulic. Może w okolicy powstanie woonerf? A może sama kamienica położona jest przy malowniczej uliczce?
Pamiętać także musimy o naszych indywidualnych preferencjach. Jeśli mamy lub planujemy mieć potomstwo ważna będzie pobliska szkoła. Jeśli prowadzimy dość towarzyski tryb życia warto zwrócić uwagę na kamienice w ścisłych centrach miast, gdzie najczęściej znajdziemy smaczne restauracje, modne kluby czy zatłoczone puby. Ponadto przydatna w codziennym funkcjonowaniu jest bliskość chociażby małego sklepu spożywczego czy apteki.
2. Stan techniczny budynku
O ile ocena lokalizacji to subiektywna sprawa, o tyle ocena stanu technicznego budynku, szczególnie kamienic, to sprawa niesłychanie ważna. To zagadnienie, jeśli nie mamy odpowiedniej wiedzy, należałoby powierzyć fachowcom. Niedoświadczonej osobie łatwo przeoczyć pewne kwestie, które przy starych budynkach są bardzo istotne.
Za co zwrócić uwagę w pierwszej kolejności przy oglądaniu kamienicy? Na początku spójrzmy na budynek z ulicy i oceńmy stan elewacji, jeśli jest po rewitalizacji, mamy ułatwione zadanie, natomiast jeśli nie to musimy zwrócić uwagę na stan tynków, czy są spójne czy już w wielu miejscach poodpadały. Jeśli kamienica miała balkony, to czy istnieją obecnie. Wiele kamienic posiadało balkony, ale ze względu na ich stan techniczny zostały usunięte. Oceńmy też w jakim stanie jest stolarka okienna, w kamienicach pierwotnie mieliśmy okna drewniane, teraz po upływie lat bardzo często zdarza się, że były one już wielokrotnie wymieniane, najczęściej na plastikowe oraz z innymi podziałami. Dlaczego to tak ważne? Pokazuje to podejście zarządcy i samych mieszkańców do budynku. Jeśli mimo faktu, że elewacja jest już nadgryziona zębem czasu mamy nadal drewniane okna, a wymienione mają zachowany pierwotny podział, możemy wnioskować, że zarówno mieszkańcom jak i zarządcy zależy na należytym wyglądzie kamienicy.
W kolejnym kroku należy udać się na podwórze i ocenić tak samo stan elewacji, balkonów, stolarki okiennej. Później zostaje nam klatka schodowa. Tutaj ważne jest tak jak przy oknach, w jakim stanie i jaką mamy stolarkę drzwiową. W kamienicach najczęściej pierwotnie mieliśmy masywne, drewniane drzwi do lokali. Musimy ocenić ich stan zachowania i oryginalności. Bardzo często zdarza się, że w miejsce dużych, drewnianych drzwi montuje się zwykłe “marketówki”, a resztę wypełnia wątpliwej jakości materiałami. Oczywiście wygląda to okropnie, ale też pokazuje podejście mieszkańców do ogólnego wizerunku budynku i obniża wartość mieszkań. Spacerując po klatce oceńmy także jej stan, zwracając szczególną uwagę na ubytki tynków oraz pęknięcia w strukturze budynku mogące świadczyć o złym stanie technicznym. Będąc na klatce schodowej warto też zwrócić uwagę na widoczne instalacje, rury i okablowanie. Możemy wtedy wywnioskować wtedy jakie media mamy w budynku, ale o tym w dalszej części artykułu.
Warto udać się także do zarządcy budynku i zapytać o stan techniczny w szczególności tych miejsc, do których spacerując po nieruchomości najczęściej nie mamy dostępu, czyli dachu, stropów i piwnic. Kontaktując się z zarządcą warto dowiedzieć się czy dana kamienica jest wpisana do ewidencji zabytków. W dalszej części artykułu dowiecie się o co jeszcze warto zapytać zarządcę.
3. Plany remontowe
Zakładając, że zarówno lokalizacja jak i wstępna ocena stanu technicznego budynku wypadła pozytywnie, pozostaje nam dowiedzieć się jakie plany remontowe ma zarządca w danym budynku. Zweryfikujmy je pod kątem potrzeby. Najlogiczniejszy plan remontowy obejmuje w kolejności i oczywiście wg potrzeb :
- wymianę lub montaż instalacji wodno-kanalizacyjnej,
- podłączenie ciepłej wody z sieci miejskiej,
- podłączenie centralnego ogrzewania,
- remonty dachu, elewacji zewnętrznej, klatki schodowej, elewacji wewnętrznej.
Jednak w naszej pracy zetknęliśmy się z zarządcami, którzy na przykład wyremontowali klatkę schodową, w momencie kiedy nie wszystkie mieszkania miały instalację kanalizacyjną, a cała kamienica nie miała dostępu do ogrzewania z sieci miejskiej. Takie niefrasobliwe podejście powoduje mnożenie kosztów w przyszłości, gdyż każde doprowadzenie takich instalacji wiąże się z ingerencją w wyremontowaną już część budynku.
Porównując analizowaną sytuację do motoryzacji można zauważyć, że porysowanym i lekko podrdzewiałym samochodem możemy jeździć, ale jeśli mamy awarię silnika czy hamulców to już nie bardzo :)
4. Stan techniczny mieszkania
Stan techniczny mieszkania to kolejna niezwykle istotna kwestia w przypadku zakupu mieszkania w kamienicy. O ile sam budynek z zewnątrz może być w dobrym stanie o tyle mieszkanie w środku często tego nie odzwierciedla lub odwrotnie. Pierwszym elementem jest ogólna ocena mieszkania. Mieszkanie może zaskoczyć nas praktycznie wszystkim. Możemy napotkać bogato zdobione sztukaterie, piękne piece kaflowe, wysokie i masywne drzwi czy drewniany parkiet. Niestety często wskutek historii naszego kraju spotykamy się z mieszkaniami, które lata świetności mają dawno za sobą. Z pierwotnych dużych mieszkań wydzielano mniejsze, kompletnie niszcząc ich układ i funkcjonalność.
Jednak wracając do stanu technicznego zwróćmy uwagę na stropy. W kamienicach są one najczęściej drewniane i z upływem lat potrafią się uginać, nawet o kilka - kilkanaście centymetrów, co na etapie remontu podwyższy nam jego koszt, gdyż będziemy musieli zrywać podłogi, aby dostać się do belek stropowych i je wzmacniać. W następnych etapach oceny stanu technicznego zwracamy uwagę na ściany, czy nie mają pęknięć świadczących o naruszeniu struktury budynku. Ważny też jest sufit, czy widoczne są pęknięcia i czy nie jest zapadnięty, co może świadczyć o złym stanie technicznym stropu. Zwróćmy uwagę na okna i drzwi. Okna czy są oryginalne czy już je wymieniano, czy się otwierają i są szczelne. Drewniane drzwi, szczególnie jeśli są wysokie, często z upływem lat się wypaczają i ciężko jest je później naprawić.
5. Instalacje
Podczas oceny stanu technicznego zarówno mieszkania jak i budynku warto zwrócić uwagę na instalacje, które w nich znajdziemy. Podstawowymi instalacjami w każdym budynku są instalacje :
- elektryczna
- wodno-kanalizacyjna
- centralnego ogrzewania
- gazowa
Na początku warto ustalić kiedy i czy wogóle była wymieniana instalacja elektryczna. Jeśli jest aluminiowa to bezwzględnie wymaga wymiany. My w naszych inwestycjach najczęściej wymieniamy całą instalację na nową, mamy wtedy pewność, że jest dostosowana do dzisiejszych wymogów i wykonana zgodnie ze sztuką.
Następnie weryfikujemy instalację wodno-kanalizacyjną, poprzez ustalenie po pierwsze czy w ogóle w budynku mamy kanalizację. Często zdarza się, że , szczególnie w starszych budynkach, mamy dostęp jedynie do zimnej wody. Jeśli mamy kanalizację, należy zweryfikować czy mamy dostęp do rur o średnicy 100 mm, które jako jedyne nadają się do podłączenia muszli sedesowej. Można co prawda zastosować młynki do toalet, ale są one dość kłopotliwe w obsłudze.
Kolejna instalacją z jaką możemy mieć do czynienia to instalacja centralnego ogrzewania, gdy budynek ma dostęp do miejskiej sieci ciepłowniczej, mamy szczęście, bo jest to rozwiązanie stosunkowo tanie i zupełnie bezobsługowe. Jeśli nie to najczęściej mamy instalację gazową i ogrzewanie mieszania z pieca gazowego. Może oczywiście zdarzyć się, że w mieszkaniu nadal mamy ogrzewanie piecami kaflowymi. Musimy się wtedy liczyć z dodatkowymi kosztami podłączenia gazu lub ogrzewania elektrycznego.
6. Sąsiedzi
W każdym budynku wielolokalowym mamy sąsiadów. Warto zorientować się jacy ludzie mieszkają obok nas. Dużo o sąsiadach powie nam już sama klatka schodowa, schludna i czysta świadczyć będzie o mieszkających tam ludziach dużo lepiej, niż zagracona i niezbyt ładnym zapachem. Można zasięgnąć opinii u zarządcy budynku, który może opowiedzieć o stosunkach panujących między sąsiadami.
7. Podsumowanie
Mieszkanie w kamienicy może być kuszącą alternatywą mieszkań w blokach. Kamienice najczęściej są zlokalizowane w atrakcyjnych częściach miast i biorąc pod uwagę wspomniane wcześniej kwestie może być także bezpieczną lokatą kapitału. Mieszkanie w kamienicy to także zupełnie inne doświadczenie, gdyż najczęściej budynki te mają dość długą historię, której można być częścią.
iBuyers lubi kamienice, szczególnie łódzkie, więc jeśli chcielibyście sprzedać lub bezpiecznie kupić mieszkanie w kamienicy - serdeczne zapraszamy!
